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            重磅:地產30強中梁控股宣告違約

            瀏覽量: 1384 日期: 2022-08-03 17:30:51 作者: admin 來源: 大家居商業
            導讀

            7月29日,前30強房企中梁控股發布內幕消息稱,一筆于2022年7月29日到期的9.5%優先票據到期并未支付,構成違約事件。

            7月29日公告稱,截至目前,中梁控股尚未支付余下未償還本金1257.4萬美元及其利息,該公司將繼續與發行在外的2022年7月票據的持有人溝通,鼓勵相關持有人于切實可行情況下盡快與其聯絡,務求達成雙方同意的安排。
            中梁控股方面進一步表示,上述情況不會導致以下各項出現違約,包括未償還的于2023年4月到期的12.0%優先票據,未償還的于2023年4月到期的8.75%優先票據,以及未償還的于2023年12月到期的9.75%優先票據。中梁控股董事會認為,上述情況不會對集團業務營運構成任何潛在重大影響。

            對標碧桂園

            規模百億到千億僅三年時間 

            中梁成立于1993年,最初發展的十年間,中梁主要集中于浙江省內發展。2002年,中梁開始走出浙江,先后將物業開發業務拓展至江蘇省、上海市,但布局區域仍然主要集中在長三角以內。
            直至到2016年,中梁將總部遷至上海,才開始正式走出長三角,開啟全國化布局之路。
            也正是從這一年起,中梁開始規模裂變。
            數據顯示,2016年,中梁的合約銷售金額還僅為190億元,到2018年,其合約銷售額就快速上升到了1015億元,從兩百億量級到千億量級,中梁只用了三年時間。

            到2019年,中梁的銷售規模已達到1525億元,沖入行業TOP20陣營,成為行業規模躍升最快的黑馬之一。


            中梁的發展竅門歸結起來其實也就8個字:“學習碧桂園好榜樣”,精髓則是碧桂園最著名的“老三樣”:三四線戰略、高周轉以及員工跟投模式。
            另據媒體報道,為了對標碧桂園“456”高周轉模式。中梁于2016年在內部提出了“456”模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。為了鼓勵區域公司按照“456”的模式運轉,中梁設置了豐厚的獎勵:項目開盤后達到“456”的標準,立即獲得100萬元的內部獎勵。
            此外,自2015年起,中梁開始實施共同投資計劃。參與員工除了可以通過自有資金參與跟投外,還可以向公司自有的投資管理平臺蘇州金劍融資注入額外資本。
            《經濟觀察報》曾披露,中梁項目跟投資金占比方面,控股集團8%,區域集團8%,區域公司8%,合計達到了24%,其內部融資體系令人印象深刻。但在2019年上市之前,這一員工自融模式已經被叫停。


            做400億私募輸血自家地產項目

            中梁控股的高周轉模式最害怕的就是資金鏈緊張。
            相比某些地產公司依賴第三方財富機構,廣泛發起大量野雞基金向社會融資,中梁控股的段位顯然更高——中梁控股的某位“前高管”、老板的小舅子,名義上自己設立私募基金募集資金,募資幾百億、持續為中梁旗下地產項目輸血。這些私募基金背后的實際控制人,就是中梁控股的老板楊劍。 2017年,中梁控股原執行董事徐亮瓊以法人身份注冊成立了上海忠信徐企業管理有限公司(忠信資本)。中梁招股書顯示,徐亮瓊曾經為中梁控股執行董事兼高級副總裁,又名徐忠信,是中梁董事長楊劍妻弟。 明面上,可能為了避免關聯交易,在中梁控股上市之前,徐亮瓊將忠信資本100%的股權轉讓給了另一個自然人陳椒。目前,忠信資本已成立多家專業資產管理公司,累計發行基金超70支,投資項目超170個,2021年一季度資產管理規模超過400億。

            緩解資金壓力 賣子碧桂園

            2018年-2020年,中梁控股的資產負債率分別為95.98%、90.7%和88.86%。


            2021年,中梁控股營收761億元,同比增長15.4%,歸母核心凈利潤27.02億元,同比下降27.81%。從債務情況來看,截至2021年,中梁控股未償還債務總額約401.81億元,其中包括銀行及其他借款約316.81億元,優先票據約81.81億元、及資產擔保證券約3.19億元。
            截至2021年末,其剔除預收賬款后,中梁控股的資產負債率約為75.8%,凈負債比率約為35.4%,非受限現金短債比約1.04,即期債務總額約為195.39億元。
            為了緩解資金壓力,2022年2月,中梁控股向碧桂園服務出售了中梁物業的全部股權。
            中梁控股曾表示,2021年下半年以來,集團已經多次采取措施應對行業困境,包括加快銷售與回款、節省開支、減少買地并保有現金等。且自2021年7月至2022年1月4日,集團累計已支付了超過8億美元(約50.82億元)的境外債券或貸款。
            而此次違約的票據,中梁控股曾經在4月份提出交換邀約,但并未成功。

            加上中梁控股,2022年已經有16家房企宣布陷入流動性危機,從2019年至今,違約或者進入破產的知名房企數量達到35家,多半是民營企業。


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